아파트 면적 완벽 정리
새 아파트를 분양받기 위해 입주자모집공고문을 살피다 보면 가장 먼저 혼란을 주는 것이 바로 ‘면적’ 입니다. 저 역시 청약을 위해 공고문을 처음 보았을 때 당혹스러웠던 기억이 납니다. ‘내가 청약하고 싶은 유형은 25평인데, 이 복잡한 면적 용어 중 무엇을 확인해야 할까’란 의문이 들었기 때문입니다. 특히 우리에게 익숙한 ‘평’ 단위 대신 m2로 표시된 숫자를 보면 실제 크기가 어느 정도인지 감을 잡기가 쉽지 않습니다.
| 주택형 (전용면적기준) | 약식표기 | 주택공급면적(m2) | 기타공용면적 | 계약면적 | 세대별 대지지분 | ||
| 주거전용면적 | 주거공용면적 | 소계 | |||||
이처럼 면적 개념을 정확히 이해하지 못하면 내가 살게 될 아파트의 실제 구조나 공간 활용도를 파악하기 어렵습니다. 이번 글에서는 입주자모집공고문에 자주 등장하는 주거전용면적, 주거공용면적, 공급면적, 기타공용면적, 그리고 계약면적의 뜻을 초보자의 눈높이에서 쉽고 명확하게 정리해드리겠습니다.
주거전용면적이란? 오직 나만 쓰는 실내 공간!
주거전용면적이란 현관문을 열고 들어갔을 때 내가 실제로 사용하는 내부 거주 공간의 면적을 뜻합니다. 여기에는 침실, 거실, 주방, 욕실 등이 포함되며, 등기사항전부증명서에 기재되는 아파트의 실제 면적 기준이 됩니다. 쉽게 말해, 다른 이웃과 공유하지 않는 우리 집만의 순수한 면적이라고 이해하시면 됩니다.
여기서 많은 분들이 헷갈려 하시는 부분이 바로 발코니입니다. 발코니는 주거전용면적에 포함되지 않는 서비스면적으로 분류됩니다. 따라서 주거전용면적이 같은 아파트라도 발코니 확장 여부에 따라 우리가 실제로 체감하는 거실이나 방의 크기는 달라질 수 있습니다.
우리가 흔히 아파트를 두고 말하는 ’59타입’, ’84타입’이라는 용어의 정체가 바로 이 주거전용면적입니다. 과거에는 ’25평형’, ’34평형’처럼 공급면적(평) 기준으로 집을 불렀지만, 현재는 법정 계량 단위 사용에 따라 ‘주거전용면적(m2)‘을 공식 명칭으로 사용하고 있습니다. 즉, 입주자모집공고문에 적힌 숫자가 84.~m2라면, 이는 우리 가족이 독점해서 사용하는 전용 공간이 그만큼이라는 뜻입니다.
- 59타입 : 전용면적 약 59m2 (과거 기준 약 25평형)
- 84타입 : 전용면적 약 84m2 (과거 기준 약 34평형)
이처럼 주거전용면적은 청약 자격을 따지거나, 실제 매매 계약을 할 때 가장 기본이 되는 수치이므로 반드시 정확히 확인해야 합니다.
주거공용면적이란? 이웃과 함께 사용하는 공간!
주거전용면적을 확인했다면 그다음으로 보게 되는 것이 바로 주거공용면적입니다. 이는 현관문을 열고 나갔을 때 마주하게 되는 공간, 즉 이웃과 공동으로 사용하는 내부 시설의 면적을 뜻합니다. 쉽게 말해, 우리 집 현관문 밖에서부터 아파트 건물 입구까지의 공간이라고 생각하시면 됩니다. 여기에는 다음과 같은 공간들이 포함됩니다.
- 복도 및 계단 : 각 세대를 연결하는 통로와 비상시 사용하는 계단 공간
- 엘리베이터 : 층간 이동을 위해 사용하는 공용 승강기 구역
- 공동현관 : 아파트 동 출입구와 1층 로비 공간
주거공용면적은 우리 집 내부는 아니지만, 매일 이용하는 이동 통로이자 쾌적한 주거 환경을 결정짓는 중요한 요소입니다. 따라서 공고문을 보실 때 전용면적만큼이나 이 공용면적이 어느 정도 비율로 책정되었는지 확인해 보시는 것도 현명한 방법입니다.
공급면적(분양면적)이란? 우리 흔히 말하는 ‘아파트 평수’
앞서 살펴본 주거전용면적과 주거공용면적을 합치면 비로소 공급면적이 됩니다. 우리가 모델하우스나 부동산에서 “이 아파트 34평이에요”라고 말할 때 사용하는 기준이 바로 이 공급면적입니다.
과거에는 ‘분양면적’이라는 용어로 더 자주 불렸는데요. 입주자모집공고문을 보실 때 [주거전용 + 주거공용 = 소계]라고 표시된 부분이 있다면, 그 ‘소계’가 바로 공급면적을 의미한다고 이해하시면 됩니다.
- 공급면적 계산법 : 주거전용면적 + 주거공용면적
- 특징 : 아파트의 평형대를 결정하는 기준이며, 평당 분양가를 계산할 때도 이 면적을 사용합니다.
여기서 한 가지 팁을 드리자면, 전용면적이 84m2로 동일하더라도 단지마다 공급면적은 조금씩 다를 수 있습니다. 이는 아파트의 복도나 계단 등 ‘공유하는 공간’의 넓이가 단지 설계에 따라 차이 나기 때문입니다.
따라서 평수(공급면적)가 비슷하다고 해서 무조건 내부 공간이 같을 것이라 생각하기보다는, 실제 내가 쓸 수 있는 전용면적이 얼마인지, 그리고 발코니 확장 서비스면적은 얼마나 되는지를 함께 체크하는 것이 가장 현명합니다.
기타공용면적이란? 단지 내 편의시설과 주차장 공간!
아파트 단지 안에는 집 내부와 복도 외에도 우리가 편리하게 이용하는 다양한 시설들이 있습니다. 기타공용면적은 바로 이러한 부대복리시설의 면적을 의미합니다.
주거공용면적이 ‘건물 내부’의 공용 공간이라면, 기타공용면적은 주로 ‘건물 밖’이나 ‘지하’에 위치한 공동 시설들을 포함합니다. 대표적인 항목은 다음과 같습니다.
- 지하주차장 : 아파트 단지에서 가장 큰 비중을 차지하는 공용 공간입니다.
- 커뮤니티 시설 : 피트니스 센터, 골프연습장, 독서실, 경로당 등이 해당합니다.
- 관리사무소 및 경비실 : 단지 운영을 위해 필요한 업무 공간입니다.
- 기계실 및 전기실 : 아파트 설비 유지를 위한 필수 공간입니다.
여기서 꼭 알아두셔야 할 점은, 기타공용면적은 우리가 흔히 말하는 ‘아파트 평수(공급면적)’에는 포함되지 않는다는 것입니다. 하지만 나중에 설명해 드릴 계약면적에는 이 수치가 포함됩니다.
최근 지어지는 신축 아파트들은 커뮤니티 시설이 화려해지는 추세라 이 기타공용면적이 과거보다 넓어지는 경향이 있습니다. 내가 직접 거주하는 방의 크기는 아니지만, 단지의 생활 수준을 결정짓는 보이지 않는 소중한 공간이라고 할 수 있습니다.
계약면적이란? 아파트의 모든 면적을 합친 면적!
마지막으로 살펴볼 계약면적은 말 그대로 아파트를 계약할 때 적용되는 가장 넓은 범위의 면적입니다. 지금까지 우리가 배운 모든 면적을 더한 최종 합계라고 생각하시면 이해가 빠릅니다. 계약면적은 단순히 거주 공간뿐만 아니라, 단지 내에서 우리가 지분을 가지고 있는 모든 영역을 수치화한 것입니다. 구성 요소를 정리하면 다음과 같습니다.
- 계약면적 = 공급면적(주거전용면적 + 주거공용면적) + 기타공용면적
여기서 꼭 알아두셔야 할 점은, 기타공용면적은 우리가 흔히 말하는 ‘아파트 평수(공급면적)’에는 포함되지 않는다는 것입니다. 하지만 나중에 설명해 드릴 계약면적에는 이 수치가 포함됩니다.
최근 지어지는 신축 아파트들은 커뮤니티 시설이 화려해지는 추세라 이 기타공용면적이 과거보다 넓어지는 경향이 있습니다. 내가 직접 거주하는 방의 크기는 아니지만, 단지의 생활 수준을 결정짓는 보이지 않는 소중한 공간이라고 할 수 있습니다.
서비스면적이라는 발코니, 어느 면적에 포함될까?
입주자모집공고문을 아무리 꼼꼼히 봐도 발코니 면적은 전용면적이나 공용면적에 합산되어 있지 않습니다. 발코니는 말 그대로 서비스로 제공되는 ‘서비스면적’이기 때문입니다. 하지만 이 ‘서비스’가 아파트의 가치를 결정짓는 결정적인 역할을 하기도 합니다. 대표적인 역할로는 아래와 같습니다.
- 세금 산정 시 제외 : 서비스면적은 전용면적이나 계약면적에 포함되지 않기 때문에, 취득세나 재산세 같은 세금을 매길 때 계산에서 제외됩니다.
- 관리비 산정 시 제외 : 서비스면적은 관리비 산정 기준에서 빠지기 때문에 넓은 공간을 쓰면서도 비용은 절약하는 효과가 있습니다.
- 베이(Bay) 수와의 관계 : 흔히 말하는 ‘4베이’ 구조가 인기 있는 이유는 서비스면적인 발코니가 전면부에 길게 배치되기 때문입니다. 발코니가 길어질수록 확장했을 때 얻는 실사용 면적이 극대화됩니다.
- 오피스텔과의 결정적 차이 : 아파트와 달리 오피스텔은 법적으로 서비스면적(발코니)을 설치하기 어렵습니다. 같은 전용면적이라도 아파트가 훨씬 넓어 보이는 이유가 바로 이 서비스면적의 유무 때문입니다.
따라서 똑똑한 수분양자라면 모집공고문의 숫자만 볼 것이 아니라, “이 집의 발코니 면적이 총 몇 $m2$인가?”를 별도로 확인해야 합니다. 같은 분양가라면 서비스면적이 넓은 집을 선택하는 것이 자산 가치 측면에서 훨씬 유리하기 때문입니다.
한눈에 보는 아파트 면적
오늘 소개드린 내용을 한 문장으로 정리하면 다음과 같습니다. “내가 실제로 사는 공간(전용)에 이웃과 공유하는 공간(공용)을 더해갈수록 면적의 이름이 바뀐다”고 이해하시면 쉽습니다.
| 구분 | 포함 항목 | 비고 |
|---|---|---|
| 주거전용면적 | 거실, 주방, 침실, 욕실 등 | 실제 내부 생활 공간 |
| 주거공용면적 | 계단, 복도, 엘리베이터 등 | 건물 내 공동 사용 공간 |
| 공급면적(분양면적) | 주거전용면적 + 주거공용면적 | 우리가 흔히 말하는 평수 |
| 기타공용면적 | 지하주차장, 관리사무소, 노인정 등 | 단지 내 부대시설 |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타공용면적 | 분양 계약서상 최종 면적 |
| 서비스면적 | 발코니 (확장 시 실사용 면적에 포함) | 어디에도 포함 안 되는 보너스 |
이제 입주자모집공고문을 보실 때 어떤 숫자가 진짜 우리 집 크기인지, 그리고 내가 계약하는 전체 면적은 얼마인지 자신 있게 확인할 수 있습니다. 부동산 청약이나 매매는 인생에서 가장 큰 선택 중 하나인 만큼, 이런 기초적인 용어부터 차근차근 익혀나가는 것이 소중한 자산을 지키는 첫걸음입니다. 오늘 정리해 드린 내용이 여러분의 현명한 내 집 마련에 작은 도움이 되기를 바랍니다.